El 16 de julio de 2008 publiqué aquí una columna titulada “La Oportunidad del Sustituto”. Fernando de las Fuentes acababa de renunciar a la Alcaldía de Saltillo para buscar una diputación local, y el Congreso del Estado estaba a unos días de nombrar a Jorge Torres como interino. Las expectativas sobre lo que podría lograr un bateador emergente eran bajas. Finalmente, el programa de obras de la ciudad ya estaba definido y los recursos disponibles al Ayuntamiento estaban prácticamente comprometidos. Quedaban sólo quince meses para gobernar, y tanto los medios como la ciudadanía estaban distraídos siguiendo las elecciones. Bastaría evitar hacer olas para que el paso de Jorge Torres por el Palacio de Coss fuese razonablemente exitoso. La receta era simple: administrar lo que estaba en marcha, evitar hacerle sombra al Gobernador, y garantizar una transición tranquila.

Sin embargo, las circunstancias que marcaron la llegada del ex-Secretario de Finanzas a la Presidencia Municipal representaban una rara oportunidad. Mientras que muchos alcaldes de México se sienten obligados a gobernar a través de encuestas y a tomar decisiones como si el mundo se acabara al finalizar sus mandatos, un interino puede actuar de forma más serena. Si no tiene aspiraciones electorales, puede tomar decisiones frías. Si no tiene libertad política o financiera para elaborar su propio programa de obras, puede concentrarse en preparar planes para el futuro. En lugar de decir adiós repartiendo concesiones y permisos, puede despedirse haciendo el trabajo de plomería que pocos políticos abordan. Decir que un alcalde interino es un gerente dista de ser despectivo. Para algunas decisiones es mejor contar con un gerente que con un político.

Paradójicamente las debilidades del interinato –tiempo limitado, falta de validación electoral y escasa flexibilidad presupuestal- crearon un inusual espacio de libertad en la toma de decisiones. Por ello para evaluar a Jorge Torres no podemos conformarnos con revisar su recién entregado Informe de Gobierno. Dicho documento está preparado para arrancar aplausos, y la oportunidad del sustituto es precisamente hacer cosas políticamente incorrectas. Además, evaluarlo así fijaría un estándar demasiado bajo. Finalmente las principales obras descritas en el Informe –tanto las que necesita la ciudad como las que no- se habrían cristalizado con Fernando o con Jorge o con cualquier otra persona al frente del Ayuntamiento. Eran órdenes del Gobernador.

¿Pero qué hizo Jorge Torres más allá de lo mínimo necesario? ¿Cómo aprovechó su oportunidad?

A la mente vienen dos iniciativas importantes, ausentes del Informe, que lo dejan bien parado en comparación con sus antecesores. Ambas habían sido recurrentemente pospuestas pues implican significativos costos políticos para quien las toma, mientras que sus beneficios solo podrán ser capitalizados por administraciones futuras. Hablo de sus acciones tendientes a combatir la especulación inmobiliaria, y de sus negociaciones con los concesionarios para modernizar el transporte público en la ciudad.

Todos pueden ver como hay céntricos terrenos baldíos, ya rodeados por infraestructura pública, cuyos propietarios siguen pagando impuestos a precio de finca agrícola. El crecimiento de Saltillo los ha enriquecido, sin que ellos contribuyan financieramente al desarrollo de la ciudad. Ajustar esos valores catastrales es indispensable, no solo para incrementar la recaudación, sino para reducir el incentivo de especular con la propiedad inmobiliaria. El alcalde interino evitó pasar la bolita. Cuando estos propietarios acudan a pagar su predial en el 2010, pagarán mucho más que este año. Y quien sea tesorero podrá agradecérselo a Jorge Torres.

También es urgente replantear el sistema de transporte público. No hay razón técnica que justifique el que nueve de cada diez rutas entren al centro de la ciudad, o que los pasajeros tengan que pagar un nuevo boleto al transbordar unidades. Es inconcebible que para encontrar un mapa de las rutas haya que entrar a la página de transparencia del municipio. Sin embargo modernizar el sistema implica también trabajar con los concesionarios y plantearles alternativas que no los condenen a la bancarrota. Dicho proceso implica tensiones y tiempo. Cuando el nuevo alcalde se siente en su silla, podrá ahorrarse un poco de ambas. No solo hay un plan para readecuar las rutas y mejorar el sistema de cobro, sino que este al parecer está consensuado con los concesionarios. Es un buen inicio.

Al menos en estos dos temas, el bateador emergente aprovechó bien la oportunidad. Jericó Abramo es afortunado. Lo antecedió un gerente y no un político.

El propietario de tierra urbana puede ver multiplicado el valor de su inversión sin tener que arriesgar ni un cinco adicional después de comprar su terreno. Si no enfrenta problemas de liquidez, puede darse el lujo de esperar a que llegue el comprador ideal. Así, las vialidades más importantes de la ciudad están flanqueadas por decenas de terrenos vacantes que esperan la llegada de un príncipe azul. ¿Usarlos para construir vivienda de interés social? ¿Para qué? ¡Si mi vecino le vendió a Liverpool!

Con esta expectativa, no siempre justificada, algunos propietarios han dejado pasar veinte años sin desarrollar sus propiedades. La mayoría podría esperar otros veinte.

Lo anterior no tendría nada de malo si la tierra urbana fuese un bien como cualquier otro. No lo es. La plusvalía de los terrenos baldíos frecuentemente es producto de inversiones hechas por la sociedad que los rodea y no del esfuerzo de sus propietarios. No vale lo mismo un predio vacío rodeado de otros predios vacíos, que un predio vacío rodeado de infraestructura pública y de viviendas ocupadas por consumidores potenciales.

Al sacar su terreno del mercado, el especulador nos genera costos a todos, pues obliga a la ciudad a crecer de manera ineficiente e inequitativa. Mientras estos baldíos adquieren una centralidad que antes no tenían, la ciudad debe llevar servicios e infraestructura a sitios cada vez más lejanos. Mientras estos propietarios esperan a que alguien les pague sus terrenos en dólares, la oferta de vivienda a precios accesibles queda reducida a las áreas periféricas de la ciudad.

Nuestros alcaldes no se equivocan. Saltillo debe enfrentar el problema de la especulación inmobiliaria. La pregunta es como.

Lamentablemente no hay camino fácil. Cualquier regulación sobre el derecho de propiedad debe manejarse con pinzas, pues es difícil distinguir entre un manejo prudente del patrimonio y un manejo especulativo a costillas de toda la sociedad. Por ello es importante que la estrategia que adoptemos tenga un carácter general, cuente con criterios claros y transparentes y pueda ser evaluada. La lucha contra la especulación no debe quedarse en una cacería de brujas. Lo que necesitamos son mecanismos que puedan durar en el tiempo, y que concentren su atención en el futuro.

Al respecto, valdría la pena revisar la experiencia chilena. En 2005 este país modificó su Ley de Rentas Municipales, buscando reducir los incentivos para retener predios sin uso. Aunque esta legislación contempla distintos instrumentos, recalco dos: el establecimiento de plazos máximos para realizar re-avaluos catastrales, y la creación de una sobretasa al impuesto predial aplicada a terrenos sin edificar.

(Los interesados encontrarán más detalles de la política chilena en este documento: “Efectos en los Precios del Suelo en la Ciudad de Santiago de Chile tras la implementación de la Ley de Rentas Municipales II”)

En Chile los catastros deben re-avaluar los predios urbanos cada 5 años, buscando que los terratenientes paguen impuestos que reflejen el valor de sus propiedades. En el caso de terrenos baldíos, el plazo para los re-avalúos se reduce a un año, utilizando como referencia una declaración que deben presentar los propietarios sobre el valor comercial de sus predios. Es decir, quienes mantienen predios vacantes se colocan con mayor frecuencia bajo la lupa de la autoridad, debiendo “confesar” anualmente la plusvalía que estiman ha obtenido su terreno.

Los chilenos establecieron además un castigo para quienes mantienen tierra urbana sin uso. Dice su legislación:

“los bienes raíces no agrícolas afectos a impuesto territorial (predial), ubicados en áreas urbanas, y que correspondan a sitios no edificados con urbanización, propiedades abandonadas o pozos lastreros, pagarán una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto”.

En pocas palabras, los chilenos que especulan pagan doble predial.

Por supuesto que estos mecanismos no bastan para eliminar la especulación inmobiliaria. La actualización sistemática de los valores catastrales, y la sobretasa en el predial pueden ser insuficientes y siempre habrá quien navegue con éxito el sistema, encontrando oportunidades para escapar a la regulación. Sin embargo, la experiencia chilena contiene lecciones útiles, y puede servir para explorar alternativas disponibles.

Celebremos que nuestras autoridades muestran disposición para atender este importante problema. Si hay consenso respecto al “que”, dejemos de especular, y discutamos el “como”.

En Saltillo no tenemos un Instituto Municipal de Planeación que permita acceder a datos similares. Sin embargo el porcentaje suena factible para nuestra ciudad, y a las pruebas del Google Earth me remito.

El fenómeno tiene explicación. Muchos propietarios de grandes terrenos ya absorbidos por la mancha urbana mantienen los precios de sus predios por encima de lo que les corresponde en el mercado. Estos terratenientes no venden sus propiedades, pero tampoco las desarrollan, ni las cultivan, ni las usan. Solo esperan, con paciencia franciscana, hasta que “maduren”. Sin prisa, los dueños del suelo esperan la llegada del gran inversionista –algún Liverpool- que los volverá millonarios.

Mientras tanto, la urbe no puede darse el lujo de esperar. Los recién llegados, especialmente los más pobres, necesitan urgentemente de vivienda y servicios a precios accesibles. A pesar de existir predios disponibles dentro de la ciudad, se urbaniza la periferia. Como consecuencia de este patrón de crecimiento, el estado pierde capacidad de respuesta: Las patrullas tardan mas tiempo en atender un llamado de auxilio, la basura se mosquea en las esquinas, el transporte público pasa con menor frecuencia por la calles y los baches nunca se reparan. No es física cuántica, el que mucho abarca poco aprieta.

Es fácil y simplista levantar el dedo y señalar a los propietarios de los grandes terrenos baldíos como culpables. Finalmente, estas personas podrían ocupar su capital en actividades productivas que generaran empleos en la ciudad. Sin embargo, el comportamiento pasivo de los terratenientes es lógico y racional. Invertir en bienes raíces en ciudades de alto crecimiento –como Chihuahua o Saltillo- es sumamente rentable para quien tiene el capital necesario y no busca utilidades inmediatas. Si el estado no disuade este tipo de inversiones, ¿por qué habrían los terratenientes de abandonar una actividad que brinda altas tasas de retorno con mínimo riesgo?

Así como la venta de cigarros enriquece a las tabacaleras pero mata a los fumadores, la especulación inmobiliaria enriquece a los terratenientes mientras reduce la calidad de vida en las ciudades. En ambos casos, un Estado responsable debe intervenir. Sin embargo, parece que a veces juega en contra, enviando las señales equivocadas. Paga más impuesto predial quien construye un edificio en su terreno que quien lo deja vacante. Batalla más con la autoridad –vía interminables solicitudes de permisos- quien decide renovar un inmueble abandonado del centro histórico que quien permite que se caiga.

Más aun, en lugar de incentivar la construcción de vivienda en predios baldíos dentro de la mancha urbana, el gobierno crea competencia autorizando fraccionamientos en la periferia de nuestras ciudades. El resultado es de esperarse: los terratenientes se aferran a sus predios y los constructores responden fraccionando en sitios cada vez más distantes. Ni uno ni otro es tan culpable como un Estado pasivo y complaciente.

Sin importar la filiación ideológica del tomador de decisiones, existen mecanismos disponibles para atacar este mal. Si el gobierno es de izquierda puede optar por el garrote, incrementando drásticamente las tasas de predial aplicada a los grandes terrenos baldíos. Por el contrario, si gobierna la derecha puede optarse por zanahorias, ofreciendo incentivos y facilidades a la construcción en áreas prioritarias. Lo que si es imperdonable es que ciudades como la nuestra no cuenten con una política clara de usos de suelo que desincentive la dispersión territorial y reduzca el atractivo de la especulación inmobiliaria.

En otras cosas

Primero los avisos, luego las ejecuciones. Que renuncien si no pueden.