De acuerdo con datos del Instituto Municipal de Planeación (IMPLAN), el 25% del territorio de la Ciudad de Chihuahua está conformado por terrenos baldíos o subutilizados. El dato sorprende pues no hablamos de Real de Catorce, un pueblo fantasma con poca gente y nulas inversiones. Al contrario, el dinamismo económico del México moderno ha convertido a esta capital norteña en un destino preferido para empresas y migrantes. La circunstancia es paradójica: A pesar de que en Chihuahua existe una fuerte demanda de tierras, el desarrollo urbano se da en forma dispersa, “saltándose” predios y llenando a la ciudad de lunares.

En Saltillo no tenemos un Instituto Municipal de Planeación que permita acceder a datos similares. Sin embargo el porcentaje suena factible para nuestra ciudad, y a las pruebas del Google Earth me remito.

El fenómeno tiene explicación. Muchos propietarios de grandes terrenos ya absorbidos por la mancha urbana mantienen los precios de sus predios por encima de lo que les corresponde en el mercado. Estos terratenientes no venden sus propiedades, pero tampoco las desarrollan, ni las cultivan, ni las usan. Solo esperan, con paciencia franciscana, hasta que “maduren”. Sin prisa, los dueños del suelo esperan la llegada del gran inversionista –algún Liverpool- que los volverá millonarios.

Mientras tanto, la urbe no puede darse el lujo de esperar. Los recién llegados, especialmente los más pobres, necesitan urgentemente de vivienda y servicios a precios accesibles. A pesar de existir predios disponibles dentro de la ciudad, se urbaniza la periferia. Como consecuencia de este patrón de crecimiento, el estado pierde capacidad de respuesta: Las patrullas tardan mas tiempo en atender un llamado de auxilio, la basura se mosquea en las esquinas, el transporte público pasa con menor frecuencia por la calles y los baches nunca se reparan. No es física cuántica, el que mucho abarca poco aprieta.

Es fácil y simplista levantar el dedo y señalar a los propietarios de los grandes terrenos baldíos como culpables. Finalmente, estas personas podrían ocupar su capital en actividades productivas que generaran empleos en la ciudad. Sin embargo, el comportamiento pasivo de los terratenientes es lógico y racional. Invertir en bienes raíces en ciudades de alto crecimiento –como Chihuahua o Saltillo- es sumamente rentable para quien tiene el capital necesario y no busca utilidades inmediatas. Si el estado no disuade este tipo de inversiones, ¿por qué habrían los terratenientes de abandonar una actividad que brinda altas tasas de retorno con mínimo riesgo?

Así como la venta de cigarros enriquece a las tabacaleras pero mata a los fumadores, la especulación inmobiliaria enriquece a los terratenientes mientras reduce la calidad de vida en las ciudades. En ambos casos, un Estado responsable debe intervenir. Sin embargo, parece que a veces juega en contra, enviando las señales equivocadas. Paga más impuesto predial quien construye un edificio en su terreno que quien lo deja vacante. Batalla más con la autoridad –vía interminables solicitudes de permisos- quien decide renovar un inmueble abandonado del centro histórico que quien permite que se caiga.

Más aun, en lugar de incentivar la construcción de vivienda en predios baldíos dentro de la mancha urbana, el gobierno crea competencia autorizando fraccionamientos en la periferia de nuestras ciudades. El resultado es de esperarse: los terratenientes se aferran a sus predios y los constructores responden fraccionando en sitios cada vez más distantes. Ni uno ni otro es tan culpable como un Estado pasivo y complaciente.

Sin importar la filiación ideológica del tomador de decisiones, existen mecanismos disponibles para atacar este mal. Si el gobierno es de izquierda puede optar por el garrote, incrementando drásticamente las tasas de predial aplicada a los grandes terrenos baldíos. Por el contrario, si gobierna la derecha puede optarse por zanahorias, ofreciendo incentivos y facilidades a la construcción en áreas prioritarias. Lo que si es imperdonable es que ciudades como la nuestra no cuenten con una política clara de usos de suelo que desincentive la dispersión territorial y reduzca el atractivo de la especulación inmobiliaria.

En otras cosas

Primero los avisos, luego las ejecuciones. Que renuncien si no pueden.

Etiquetas: baldios, Chihuahua, densidad, especulacion, implan, impuesto, predial

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